【網路地產王/姜宇凡/台北】
景氣寒冬，法拍屋釋出量創新高，沒有經驗的購屋族想進場，又擔心碰上糾紛惹麻煩，建議消費者不妨先從法拍屋查封筆錄做功課，看到喜歡的法拍物件，也切記要先準備好充裕的資金或銀行代墊款，以免功虧一匱！
■ 買賣法拍屋 使用情況問分明
一旦找到法拍的標的後，最重要的就是到法院佈告欄查看查封筆錄，首先要查看屋況，是空屋還是有人居住？居住者是誰？是債務人自住還是租賃者？這些都可以在在查封筆錄中看究竟。
如果由債務人居住的話，要先與債務人溝通是否有人佔用，並且債務人協商搬家的費用；而如果是租客的話，要注意有無租賃權的問題，因為根據民法「買賣不破租賃」原則，買下不動產的人，要等到租任期滿，才能收回使用權利；而如果是不定型契約的話，更要注意往後使用權的問題。
此外，也要特別注意債務人會不會為了逃避被查封、拍賣，會在法院拍賣前虛設租賃契約，讓房子無法點交，所以投標前要特別注意該屋有無租賃權。
■ 申請代墊款 先請銀行評估
此外，想投資法拍屋，一定要先有充裕的資金，根據法院公告規定，得標者須在得標後7天內繳清所有款項。籃茂山提醒，雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務，但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件，送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。
目前有提供法拍屋代墊款服務的銀行並不多，各家利率也有所不同，其中聯邦銀行可以針對個案提供行情評估，做為競標時的參考。籃茂山說，法拍屋可貸款的比率，一般約是拍定價的6到7成左右，但實際代墊成數，各銀行評估準則些略不同，還需視個人的信用和經濟能力而定。
